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億城總裁馬寅:全力以赴做品質 打造實惠高端剛需產品


來源:和訊網

作為國內知名開發企業,億城集團如何調整戰略在調控中浴火重生?億城如何看待這一輪史無前例的房地產調控?

面對專訪,億城集團總裁馬寅勾畫對億城戰略的重新思考,解析 “西山公館”業績狂飆的幕后秘笈,暢談對于房地產調控和產業遠景的希冀。

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億城集團總裁馬寅

億城集團:質量問題一定要盡全力

記者:如今的房地產市場存在許多“不和諧”現象,糾紛、投訴日益上升,房地產的質量成了一個司空見慣的問題,房地產企業信任危機愈發嚴重。您認為這種情況怎樣才能解決?如何更好地維護購房者的利益,達成房地產商與業主之間的和諧共生?

馬寅:房地產這個行業我是仍然看好的,但是這個階段是所有的房地產商確實要重新思考的時候。2008年讓大家思考了一下,但那下思考不成熟,也不完整,剛剛要做痛苦思考的

時候,2009年又給大家救了,救了之后又沒人思考了。這么多年大家在想的問題都是怎么能夠盡快的擴大規模。其實,我覺得房地產業后面仍然有個巨大的市場在等著你,但是你能不能吃得下,跟以前完全不同了。過去欠的很多債都得還,很多隱性的質量工程(問題)都沒有被發現,毒地板問題,墻體開裂了等等,這只是看到的表面。

我覺得未來更重要,開發商還得真正的從質量抓起。我們說這個房子品質高,更多的應該看內部的質量。比如說基礎防水,我們挖了槽了,做了地下基礎了,做防水的時候,兩次防水,防水與防水之間搭接是怎么樣,材料應該用什么樣的。國家對任何的建筑質量標準,都有一個特別特別嚴格的工藝,但是可能很多公司在追求規模的過程當中,很難關注到這些細節的問題。

再比如很多施工單位,他干藏在里面的那個活的時候,你會發現他會永遠選擇在半夜干,因為白天有人盯著,他就沒辦法弄虛作假,他只有選擇半夜的時候,趁你都睡覺了,他把活都干完了。這里面一定存在弄虛作假的問題,這跟社會風氣有很大的關系。開發商也在追求成本的最優化,壓成本,但若是在過程中監控做不到位的話,一定會給自己埋隱患。

不過,有些開發商本意不見得清楚這些問題,他按照標準付出了該付出的成本,但是因為沒有把控好施工方的執行過程,吃了那么的苦果,因為中間環節太多了,細節太多了。所以從開發商角度,你得解決這件事,你現在所有新的項目,產品質量到底要怎么控制,還得靠房地產開發企業自己內部管理能力的提升和專業能力的提升。
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記者:您剛才講億城一直是說做高端的、品質好的項目,那我們的項目是怎么做到您剛才提到的那些細節的監控的?

馬寅:第一,我們公司做項目慢,慢工出細活。第二,我們一直走的是精品的路線,小而精。項目相對來說比較少,項目少,很多環節就可控,比如我是一個總裁,我管十個項目,跟我管三個項目還是不一樣的,對于公司每個人來說都是這樣的,相對來說會好一些。

提了這么多年質量問題,我覺得現在應該把它當成一個特別重要的事做好,這個意識特別重要。把它放在自己要住的房子的角度去看待的話,肯定就不一樣。另外,對于供應方的選擇,你應該持什么態度、什么樣的標準,這些是開發商必須要考慮的問題,再不考慮這些問題就不行了,供應商干完就走,出問題都得找開發商清算。大量的房子最近五六年建成的,你只要在場,你這五六年還不會出什么特別大的問題,再過五六年,就會出現更多問題了,如果這些問題出現了,業主維權了,開發商你躲哪兒去?除非你不干了,如果你堅持走在這條路上,你早晚要為你前面買單的,所以現在能做好的,一定要盡全力做好,不給自己留后患。

西山公館:按華府標準打造“實惠高端”剛需產品

記者:億城西山公館旗幟鮮明地提出來了“微兩居、微三居”的新產品,深受市場青睞,在當前這種“降價風潮”中,億城西山公館沒有任何降價的行為,卻創造了新的認購記錄。您認為西山公館到底憑借什么取得了如此卓越的成績?

馬寅:億城西山公館真正吸引的是剛需客戶,因為這個項目是準現房,我覺得確實特別重要。另外,我們讓客戶了解到,華府也可以有小戶型,華府也可以成為剛需產品,這個觀念的改變,是讓每個客戶都了解到的。首先我認為針對我們的項目,外界有很多不同的聲音,可是我們為什么沒有、也不會降價呢?因為你一旦降價了,就會有人認為你可能還要繼續降,這對現在客戶來說,可能也會再繼續產生二次觀望的過程,對老業主也是一種傷害。

第二,我沒有減品質。億城西山公館現在的銷售量已經達到了2/3了,還剩1/3的項目,對于開發商來說,已經不可能取消一些過去我們定的比較高端的材料,把成本降低,再把價格降下來,所以說現在沒有理由去做調整。

第三,前面已經說過,西山公館已經賣了2/3了,資金對我們來說不缺了,我現在反而應該是穩步往上拉升的。這里面結合到我們公司的戰略,我們要做實惠高端的產品,什么叫實惠高端?簡單的說,得讓每個客戶,或者是每個投資者,跟著我們能夠一起分享產品升值,或者房子升值帶來的收益,大家共同要分享,這叫實惠高端。即使在這種調控環境之下,我也有信心,我也愿意讓我的客戶、或者我的投資者能夠跟我一起來繼續分享,因為高端產品帶來一種價值。而且西山公館現在是準現房,這個月底就入住了,我們不但沒有漲價,反而又增加了很多附加值,所以西山公館成了熱銷的一個地方。

我們對西山公館這個項目賦予了很高的價值,為這個項目的價值未來拉升做了大量的基礎工作。任何的高端項目,首先產品必須做得到位,才有拉升空間。所以這個項目我們是按照有充足的拉升空間考慮的,比如電子門鎖,精裝標準,空調、園林造價等,所有的東西都是按照華府的標準來做的。華府一直在做高端的產品線,因為它已經算是華府的第三代產品,很多地方又不斷地被優化、修正了。

其實我們誰也對未來市場說不清楚,它是好是壞,剛需的“小陽春”的時間窗口多長?誰也沒有辦法去判斷。但是現在唯一不變的一點,是否能夠老老實實做自己的產品,把自己的產品做好,這是硬道理。反觀我們自己,我們已經賣到這樣的程度了,我沒有任何理由再降價了,這個時候我要充分考慮,客戶能不能跟開發商一起分享產品增值帶來的收益。

億城集團:剛性需求也需要好產品、高端產品

記者:市場環境再差,好產品還是不愁賣的。購房者之所以特別熱衷西山公館,一方面是您剛才所說的這些原因,另一方面,或許也是有品牌的效應,億城集團一直在做精品項目,在北京的這三個項目都做得非常不錯。西山公館小戶型會不會作為今后的一條產品線繼續的發展下去?

馬寅:我覺得它本身就是一脈相承的華府產品線,跟我們的萬城華府、西山華府、燕西華府都是一脈相承的。但是過去我們簡單認為,好產品、高端產品就得賣給高端客戶。但是我現在發現不對,其實好產品剛需也有這樣的需求。另外,開發商到一定階段,要從負責任的角度去思考很多問題,憑什么小戶型的客戶,剛需的客戶需要忍受質量低劣呢,你引導好的話,只要是在他的可承受范圍之內,為什么不能把這種好產品推薦給他呢。只不過華府是二三百平米的房子,你給我做一個五十平米的房子為什么不行?需求不一樣,但是我的品質是一樣的,為什么不行呢。雖然做的是小戶型,但是產品精髓的東西沒改變。
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億城集團:房地產調控應讓“利”給置業剛需

記者:本輪的房地產調控進行到現在,時間已經過去一年,期間國家領導人曾多次強調堅持房地產調控政策不動搖,可也有一些地方政府頻出“暗招”;與此同時,兩會中房地產調控走勢受到代表們廣泛關注。對此您持什么觀點?

馬寅:我特別怕的是地方政府現在把持不住,出臺更多的松動政策。不能挑釁中央政府的底線。至于出臺什么政策,我覺得最多就是不放松,而且北京的調控政策也不可能放松。

記者:兩會上王健林提議首次置業信貸應當給予優惠,工農中建四大行也表示將貫徹落實差別化住房貸款政策,首套房貸款利率將全面回落至基準利率,您認為此舉對于房地產市場的成交回暖是否有實際的帶動作用?

馬寅:我堅定支持首套房貸不應該取消優惠。實際上這次調控更重要一點是根據每個開發商、每個項目的盈利狀況,以及公司資金需求狀況,都有不同的調整。目前來看,房價再也不漲了,至少現在不漲了。但是我覺得應該要把利確實讓給真正的剛需者、消費者,這是特別重要的。把首套房貸的優惠政策取消了,把房地產商的所謂的“暴利”概念也好、利潤也好,都轉移給銀行了,并沒有轉移給個人。從政策的角度說,把首套房貸放開了,需求量大了,房價是不是又可能出現漲價?把房貸的利率下調,說就對房價有什么刺激,說房價馬上上漲了,我覺得這是不可能的。

記者:最近很多業內人士都在說“小陽春”、“以價換量”,從市場表現來看,的確有一大批剛需客戶出手,您對此怎么看?

馬寅:我認為無論現在政策怎么變,剛需還是可持續的,它不可能是馬上轉瞬即逝。包括二月份的這次所謂的小陽春,我覺得跟所謂上海的政策變化什么的沒關系。這個剛需的啟動,確實是因為去年十月份以來,突然間最嚴厲的調控之后,把正常需求都掐斷了,經過三四個月的調控以后,不能再嚴了,可能現在到底了。不會放松,但是也不可能再有更可怕的政策出現了,所以剛需就開始率先入市了。

億城集團:立足京津、區域聚焦,經營客戶、經營業主

記者:接下去億城集團在戰略上會是一個什么樣的布局?

馬寅:戰略是個持續的過程,需要不斷的調整,現在我們也在思考億城未來的戰略,通過這一撥調控之后,我們要重新思考億城未來三到五年的戰略是怎么樣的。但是有些誤區我們一定要關注到,比如說學萬科擴大規模,學綠城的產品好,學龍湖的園林,卻發現實際上這些東西組合在一起是有問題的,你學的全部都是表象,不得精髓便成了四不像;包括規模,過去說檢驗房地產就是規模,有多少土地儲備,現在來看,土地儲備可能是累贅。還有,到底土地價值怎么判斷,仁者見仁的。這些是發展過程當中的很多誤區,現在發現這一切都變了,確實得重新思考了,到底學的是什么?最重要的一點,你自己的核心競爭力到底是什么,這個重新思考是特別重要的。

另外,未來必須要做經營客戶、經營業主。過去的業主,你怎么經營好,怎么能夠產生附加值,怎么能夠為他們去定制做一些服務,做一些產品,這些都是很重要的。如果全國去做,可能太散了。另外得認清自己,定戰略的時候,要理解環境,理解城市,理解自己,只有把這三個方面都理解透了,你的戰略才能制定得出來。

記者:億城的發展戰略是立足京津,聚焦環渤海,是不是意味著我們會有進入其他城市的打算?整個集團會不會有全國性的布局?

馬寅:我覺得立足京津是肯定的,聚焦環渤海,我個人觀點,首先對區域要更加聚焦。其次,一定要進軍自身特別熟悉的城市,新城市根本不是最近一兩年開發商要考慮的問題,除非改變了傳統的開發模式。房地產傳統的開發模式風險越來越大,確實要改變,到底改變成什么樣子?比如我們改變成基金加團隊操作的模式,有可能到那個時候,在項目選擇上,突破區域概念。

億城集團:人才團隊是億城最核心的競爭力

記者:您覺得億城最強的核心競爭力是什么?

馬寅:我覺得應該還是現在這個團隊。團隊是很重要的,因為就地產行業本身來說,具體有多少技術含量,我不敢說,其實它的專業門檻還是挺低的。但是我覺得現在看來,經驗挺重要。以前我跟香港的一些房地產公司做交流,我們那會兒雖然二十幾歲,但也都是總經理,經理,至少管一個項目,可人家那邊人一坐,沒有低于五十歲的,我們當時就覺得那么老,能跟得上這行業的快速發展么?能有精力做好項目么……可現在自己回過頭來想,那會兒太輕狂了,做地產經驗真的太重要了,我相信香港那些大的公司,在香港地產市場當中,歷經這么多年的沉浮,走到現在,他到大陸做房地產開發,用這些人,一定有他的道理。所以我覺得團隊特別重要,要有更深層次的思考,這些都是公司的財富。
 

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